28 Haziran 2022 tarih 31880 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7413 sayılı “Hâkimler Ve Savcılar Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile 1512 sayılı “Noterlik Kanunu’nun” 60’ıncı maddesinde yapılan değişiklik ve eklenen 61/A maddesi ile “noterlere taşınmaz satış yetkisi” verilmiştir.

Yapılan düzenlemeyle, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’na eklenilen Geçici 21’inci maddede, tapu devir işlemlerinin noterlerde de yapılmasına imkan veren 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60 ıncı maddede yapılan değişiklik ve eklenen 61/A maddesi, bu maddelerde öngörülen bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlayacağı hükme bağlanmıştır.

Bilişim sisteminin 1 Ocak 2023 tarihine kadar kurularak uygulamaya başlanılacağı yönünde belirleme yapılmış, bilişim sistemi kurulumunda yaşanılacak gecikmelere karşı, aynı Kanun’da Cumhurbaşkanı’na bu süreyi 6 aya kadar erteleme yetkisi verilmiştir.

Bilişim sisteminin kurulması işlemi belirlenen tarihe kadar yapılamadığından, 28 Aralık 2022 tarih 32057 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6616 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, bahsi geçen bilişim sistemi kurma ve uygulamaya başlama süresi 1 Temmuz 2023 tarihine ertelenmiştir.

Daha sonradan, “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” 11 Ocak 2023 tarih 32070 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak, noterler tarafından düzenlenecek taşınmaz satış sözleşmelerine uygulanacak usul ve esaslar belirlenmiştir.

Bununla birlikte,Temmuz başından itibaren noterlerde; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermenin yanında “taşınmaz satış sözleşmesi yapmak” da mümkün hale geldi.

Yazımızda, noterlerde yapılabilecek taşınmaz tapu devrine ilişkin Yönetmelik ile belirlenen usul ve esaslar hakkında bilgi verilecektir.

• II- NOTERLERDE YAPILACAK TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN DÜZENLENMESİNE YÖNELİK BAŞVURU ŞEKLİ

* Sözleşmenin düzenlenmesine ilişkin başvurular sadece Noterler Birliği’nin “e-randevu/başvuru” uygulamasından e-Devlet kapısı kullanılarak yapılır.

* Başvuru uygulamasında listelenen taşınmazlardan satışı yapılacak taşınmaz seçilir.

*  Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’ne (TNBBS'ye);

a) Tarafların ve varsa kanuni veya akdi temsilcilerinin kimlik, tebligata esas adres ve iletişim bilgileri;

1) Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası,

2) Mavi kart sahiplerinin mavi kart kimlik numarası,

3) Yabancı ülke vatandaşının, vatandaşı olduğu ülkeye ait pasaport veya yabancı ülke kimlik bilgisi, yabancı kimlik numarası veya potansiyel vergi kimlik numarası,

4) Vatansız kişilerin vatansız kişi kimlik bilgileri ve potansiyel vergi kimlik numarası,

5) Tüzel kişiyi tanımlayıcı bilgiler,

b) Kanuni veya akdi temsile ilişkin bilgiler,

c) Taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli, yabancı gerçek kişilerin alıcı taraf olduğu işlemlerde ise döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar,

işlenir.

 

 

* İşlenen bilgilere dayanak belgeler Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’ne (TNBBS'ye) yüklenir. Tarafların, yükledikleri belgelerin asıllarını randevu tarih ve saatinde noterliğe müracaatlarında ibraz etmeleri gerekir.

* Başvuruda, sözleşmenin düzenlenmesi istenilen noterlik seçilir.

* Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’ne (TNBBS'ye) gönderilen talepler seçilen noterliğin başvuru ekranına düşer.

* Noter, başvuru üzerine  Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’ne (TNBBS’den) başvuru belgesi düzenler. Noterin hukuki veya fiili bir engeli nedeniyle başvuru belgesini düzenleyememesi hâlinde noterlikçe başvuru reddedilerek  Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’nden (TNBBS’den) taraflara noterlik bilgisini güncelleme imkânı sağlanır ve bu durum tarafların bildirdikleri telefon numaralarına kısa mesajla bildirilir.

• III- NOTERLERDE YAPILACAK TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ ÖNCESİ İŞLEMLER

(1) Noter, düzenlediği başvuru belgesini Genel Müdürlü, Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi’nden   (TAKPAS’tan) iletir. Satışı yapılacak taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri ile diğer bilgi ve belgeleri TAKPAS’tan sorgular.

(2) Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde eksiklikler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden   TAKPAS vasıtasıyla talep edilir. Eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek en geç üç iş günü içerisinde TAKBİS’e yüklenir.

(3) Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin tamamlanmasından sonra noter, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili mevzuatta yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir. Buna göre hak sahibini belirleyip taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi hazırlar.

(4) Sözleşmeye, tescili bozan veya hükümsüz kılan kayıt ve şart yazılamaz.

(5) 9 uncu maddeye göre hesaplanan tapu harcı TAKPAS’tan Genel Müdürlüğe bildirilir. Genel Müdürlük, işleme ait döner sermaye hizmet bedeli ile tapu harcının tahsiline ilişkin e-tahsilat seri numarası üretir ve notere TAKPAS’tan iletir. Noter, e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirir.

(6) Randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe müracaat etmeleri hâlinde işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi aynı gün kısa mesajla bildirilir.

 

• IV- NOTERLERDE YAPILACAK TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN YAPILMASI

(1) Noter, sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat yapar.

(2) Sözleşmenin taraflarca imzalanacağı esnada, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili mevzuatta yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetilir, buna göre hak sahibini belirleyip taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmenin hazırlanmasına dikkat edilir,

(3) Taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa, bunlar hakkında taraflara bilgi verilir. Mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak, bunların kabul edildiğine dair beyan alınır.

(4) Noter, taşınmazın satışını kısıtlayıcı veya satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi taraflara imzalatıp TAKBİS'ten yevmiye numarası alarak sözleşmeyi ve diğer belgeleri TAKBİS'e kaydeder. Sözleşmenin TAKBİS'e kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Sözleşme ile diğer belgeler süresiz saklanmak üzere noter tarafından TNBBS'ye kaydedilir ve fiziki olarak arşivlenir.

(5) Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.

(6) Sözleşmede; silinti, kazıntı ve çıkıntı yapılamaz.

(7) Taraflara, sözleşme imzalandıktan sonra tescilin tamamlanmasını müteakip, noter tarafından tapu senedi verilir.

• V- NOTERLERDE YAPILACAK TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİNDE TAPU HARCI, DÖNER SERMAYE HİZMET BEDELİ VE NOTER ÜCRETİ

(1) Noter, hazırladığı sözleşme için 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcını hesaplar.

(2) Kanunun 61/A maddesinin onuncu fıkrası uyarınca, taşınmaz satış işlemi için ayrıca Genel Müdürlük döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere 25/11/2010 tarihli ve 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanununa ekli (1) sayılı tarife cetveli esas alınarak döner sermaye hizmet bedeli hesaplanır.

(3) Kanunun 61/A maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca, sözleşme damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır.

(4) Kanunun 61/A maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca, noter ücreti taşınmazın değerine göre 500,00 Türk lirasından az ve 4.000,00 Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.

• VI- SONUÇ VE DEĞERLENDİRMELER

Noterlerde taşınmaz satışına yönelik “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” ile belirlenen usul ve esaslar, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun Geçici 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, aynı Kanunun 61/A maddesinde kurulması öngörülen bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihe kadar uygulanamayacaktır.

Söz konusu uygulama ile, taşınmaz devir işlemleri nedeniyle Tapu idarelerinde yaşanılan yoğunluğun azaltılması amaçlanmıştır. Ayrıca noter aracılığı ile tapu devir işleminin mümkün olması durumunda “nöbetçi noter uygulaması” ile resmi tatil günlerinde de devir işlemlerinin yapılabilmesi sağlanacaktır.