1. Yapılması Planlanan Yasal Düzenleme Nedir?

17/10/2025 tarihinde TBMM’ne sunulan “Vergi Kanunları İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi” nin 1’inci maddesi ile, bazı konut kira gelirinin beyanında istisna uygulaması ve 2’inci maddesi ile de, kiraya verilen konutlar için ödenen borç faizlerinin gider yazılması uygulamasına son verilmesi planlanıyor. Yapılacak değişikliğe ilişkin kanun gerekçesi ve maddeleri aşağıdaki gibidir:

 

 

Düzenlemenin kabul edilerek yasalaşması halinde 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde yer alan mesken kira gelirlerine istisna uygulaması; kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanların Türkiye sınırları içerisinde sahibi oldukları binalardan elde edilecek kira gelirlerine uygulanabilecek olup, bunun dışındaki mükelleflerin mesken kira gelirlerine uygulanamayacaktır.

 

Yine gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin ayrım yapılmaksızın; kiraya verdikleri konutlar için ödeyecekleri borç faizlerini gider yazma imkanı da kaldırılıyor.

 

2. Değişikliklerin Yasalaşması Halinde Uygulama Ne Zaman Başlayacak?

 

Kanun Teklifine göre,  bazı mükellefler için 1.1.2026 tarihinden itibaren elde edilecek kira gelirlerini kapsayacağından, teklifin yasalaşması ve yürürlük maddesinde bir değişiklik olmaması halinde; 1.1.2026 tarihinden itibaren elde edilecek mesken kira gelirlerinden emekli, dul ve yetim aylığı alanlar dışındakilere istisna uygulanmayacak.

 

Teklifin bu şekilde yasalaşması halinde, diğer istisna şartlarının sağlanması halinde önceden olduğu gibi ayrım yapılmaksızın 2025 yılı kira gelirlerine 47.000 TL istisna uygulanabilecek, ancak 2026 gelirlerinde ayrıma gidilecek.

 

 

Kiraya verilen konutlar için ödenen borç faizlerinin gider yazılamaması uygulaması ise; teklifte bir değişiklik olmaması halinde, 1.1.2025 tarihinden itibaren elde edilecek kira gelirlerinin beyanından itibaren uygulanacağından, mükellef ayrımı yapılmaksızın ödenecek borç faizleri 2025 yılından itibaren gider yazılamayacak.

 

3. Değişiklik Sonrasında Mesken Kira Gelirlerinde Gider Yöntemi Belirlenmesi ve Yapılabilecek İndirimlerin Önemi Artacak:

 

Mesken kira geliri elde eden mükellefler, kira gelirleri üzerinden %15 oranında götürü gider düşebilecekleri gibi, gerçek gider usulünü seçenler ise giderlerinin tamamını (konut için ödenecek borç faizleri hariç) düşebileceklerdir.

 

 

İlk defa kira geliri için beyanname verecek olan mükellefler, gerçek veya götürü gider usullerinden birini seçmekte serbesttirler. Götürü gideri yöntemini seçen ve beyanname veren mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Gerçek gider yönteminden yararlanan mükellefler ise istedikleri zaman götürü gider yönteminden faydalanma hakkına sahiplerdir.

 

Örneğin; 2024 yılında ilk defa götürü gider yöntemini seçen bir mükellef 2025 yılında da götürü gider yöntemini seçmek zorundadır. Mükellef 2026 yılında ise gerçek gider yöntemini seçebilir.

 

Kira gelirini beyan eden mükellefler yıl içinde yapmış oldukları bazı harcamaları belli şartlar ve sınırlamalar çerçevesinde indirim konusu yapabilmektedirler. Örneğin; hayat/şahıs sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, sponsorluk harcamaları, beyan edilecek gelirden sınırlı olarak indirilebilecek bağış ve yardımlar ile Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarına makbuz karşılığı yapılan ayni ve nakdi bağışlar, iktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar gibi tamamı indirilebilecek bağış ve yardımlar.

Değişikliğin olması halinde; 1.1.2026 tarihinden itibaren istisna uygulamasının bazı mükellefler bakımından kalkacak olması nedeniyle; gider yönteminin belirlenmesi ve indirim konusu yapılabilecek harcamaların dönem başından itibaren dosyalanması ve beyannamede dikkate alınması önem arz edecektir.

 

4. Sahibi Oldukları Konutu Kiraya Verenler Elde Ettikleri Kira Gelirinden Oturdukları Konut İçin Ödedikleri Kira Bedelini Gider Olarak İndirebilirler mi?

 

Sahibi oldukları gayrimenkulleri konut olarak kiraya verenler, gerçek gider yöntemini seçmeleri halinde, buradan elde ettikleri kira gelirinden, oturdukları konut (lojman dahil)  için ödedikleri kira bedelini gider olarak indirebilirler.

Ancak, Türkiye'de yerleşik olmayan kişilerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dâhil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye'de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

 

5. Değişikliğin Yasalaşması Halinde 1.1.2026 Tarihinden İtibaren Bazı Konut Kira Geliri Olanlar İstisna Tutarı Düşemeyeceğinden Diğer İndirim ve Giderlerden (Konut İçin Ödenen Borç Faizleri Hariç) Sonra Kalan Tutar Üzerinden Gelir Vergisi Ödeyecekler: 

• Kanun Teklifine göre istisna uygulamasının bazı mükellefler (emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanlar dışındakiler) bakımından 1.1.2026 tarihinden itibaren kaldırılacak olması nedeniyle 2026 gelirlerinde dikkate alınacak olsa da, 2026 istisna tutarı ve gelir vergisi dilimleri henüz belirlenmediğinden,

• Olası vergi etkisinin görülmesi ve bilgi edinilmesine yönelik 2025 yılı gelirlerine uygulanacak olsa idi ne kadar ilave vergi çıkacağının görülebilmesi bakımından 2025 gelir dilimleri üzerindeki hesaplama aşağıdaki şekilde olacaktı:

2025 YILI GELİR VERGİSİ HESAPLAMA (*)
GELİR DİLİMİ	VERGİ ORANI (%)	2025 İSTİSNA	İLAVE VERGİ YÜKÜ
158.000 TL'YE KADAR	%.15	47.000	7.050
330.000 TL'NİN 158.000 TL'Sİ İÇİN 23.700 TL, FAZLASI İÇİN	%.20	47.000	9.400
800.000 TL'NİN 330.000 TL'Sİ İÇİN 58.100 TL FAZLASI İÇİN	%.27	47.000	12.690
4.300.000 TL'NİN 800.000 TL'Sİ İÇİN 185.000 TL, FAZLASI İÇİN	%.35	47.000	16.450
4.300.000 TL'DEN FAZLASININ 4.300.000 TL'Sİ İÇİN 1.410.000, FAZLASI İÇİN	%.40	47.000	18.800

Görüldüğü üzere 2025 yılı konut kira gelirleri esas alındığında, kira gelirleri üzerinden gider ve indirimler yapıldıktan sonraki kazançların gelir vergisi dilimine göre indirimine izin verilmeyecek 47.000 TL istisna tutarına isabet edebilecek bu tutar ve üzerindeki gelirler için, ilave gelir vergisi tutarı 7.050 TL ile 18.800 TL arasında değişebilecektir. Tekrar ifade edeyim değişiklik mevcut haline göre 2025 gelirlerine uygulanmayacak olup, 2026 yılı gelirlerine uygulanacaktır.

Farklı bir değişiklik olmaması ve diğer şartların taşınması halinde 2025 yılı mesken kira gelirlerine ayrım yapılmaksızın istisna uygulanabilecektir.

6. Sonuç Ve Değerlendirmeler:

• 1.1.2026 tarihinden itibaren elde edilecek konut kira gelirlerinde; emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanlar istisnadan faydalanabilecek, 

• 1.1.2026 tarihinden itibaren elde edilecek konut kira gelirlerinde; emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanlar dışındaki mükellefler istisnadan yararlanamayacağından, kira gelirleri üzerinden gider ve indirimler sonrası tutar üzerinden gelir vergisi ödeyecekler, 

• Ayrım yapılmaksızın diğer şartları sağlayan tüm mükellefler 2025 yılı konut kira gelirlerine 47.000 TL istisna uygulayabilecek olup, bunlardan gerçek gider yöntemini seçen tüm mükellefler, kiraya verdikleri konutlar için 2025 yılında ödedikleri borç faizlerini gider yazamayacaklar.

 

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu
• Gelir İdaresi Başkanlığı “Hazır Beyan Sistemi” Açıklamaları
• Vergi Kanunları İle Bazı Kanunlarda Ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi